被災地の皆様へ
東日本大地震（東北地方太平洋沖地震）で 犠牲に
なられた方々とご遺族の皆様には深くお悔やみ申し
上げますとともに被災されている方々には、心よりお
見舞い申し上げます。
そして、被災地の一日も早い復興を心よりお祈り致し
ます。
私どもは、被災地の方々の状況を察するには自分
達の日常の生活の無駄をせず、節約し被災地の方
々が少しでも安らぐ生活が出来ますように協力しあ
うことが一番大切と自ら実践しています。
栄光神奈川鑑定
代表 不動産鑑定士
田邉 勝也
増税時代に突入しました。
無駄な税金を払う必要はあり
ません。
相続、借地権・底地に強い
不動産鑑定士・不動産カウンセラー
が総合的かつ的確なアドバイスで
あなたの財産を守ります
主なる業務
・ 一般不動産売買・交換時の時価評価
・相続時、 遺産分割時、借地権・ 底地
等の売買・交換時の時価評価
・同族会社間等での不動産売買時の
時価評価
・ 相続税還付での時価評価
・ 家賃減額コンサルサポート
・ 広大地判定の意見書
等の 鑑定評価・コンサルの 専門業務
相続、借地権・底地の時価評価、
コンサルタントに特化した不動産鑑定
士を持つ幣社は資産税に強い税理士
司法書士、 行政書士、建築士、 宅建
業者、弁護士、土地家屋調査士等の
専門家と提携業務をして対応してい
ますので皆様のニ ー ズ 、ご相談に
お答え出来ます。
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「先ずはご相談下さい」
相続、借地権・底地の専門家
栄光神奈川鑑定
（旧田邉勝也不動産鑑定士事務所）
不動産鑑定士 田邉勝也
ＴＥＬ ０４５−５３４−９７７８
ＦＡＸ ０４５−５３４−９７８５
携帯 ０９０−９５６４−６１２１
Ｅｍａｉｌ
不動産は高価な物件です。
そして、土地は個別性が強く真の時価を
不動産鑑定士でさえ求めることが難しい
のです。
多少の鑑定評価の金銭負担はあっても
不動産鑑定士による不動産鑑定評価を
しておけば良かっ たと後悔されている方
が多いのです。
その不動産の真の時価を把握し、的確
な対応がされているか否かによってそ
の人の人生が大きく変わってしまう位,
重要なことです。
安易に人任せにせず、その道の専門家
である不動産鑑定士のアドバイスを受
け自分自身が納得してから行動をした
方が得策です。
第三者に立証しなければならないない
場合、内部での調整の場合でもその不
動産の真の時価を公正・中立な立場で
評価し,不動産鑑定評価を活用し、円滑
な対応が 出来て効果を発揮されていま
す。
税理士さん、宅地建物取引主任者等が
不動産の時価を相続税路線価で求めて
その価格が時価と捉えていますが真の
実勢の時価を反映しきれない場合があ
ります。
平成１０年１１月９日
税理士さんが評価した相続財産土地の評
価額についての損害賠償請求の東京高裁
判決が下されました。
税理士さんの相続土地評価に対して市場
での時価に乖離してしまう場合は依頼者に
対して不動産鑑定士の鑑定評価を取るよう
助言・指導しなかったばかりに裁判になって
しまいました。
よって、それを防ぐには不動産鑑定評価
をし、適正な時価を求めることが必要に
なってきました。
安価な料金
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栄光神奈川鑑定
（旧 ） 田邉勝也不動産鑑定士事務所
（関係）（有）栄光ライフコンサルタンツ
代表取締役 不動産鑑定士
不動産カウンセラー田邉 勝也
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相続・底地・借地権専門の不動産鑑定士ga souzoku 問題解決 無料相談
こんな場合に皆様のお役に立たせて頂きます。
。 借地権・底地の売買、交換する場合の基本は
その不動産の時価なのです
上記のような場合、どうされていますか。
まずは、借地権及び底地の時価を求めるに当
たっては 基礎となる更地価格か契約減価後の
土地価格を適正に求めなければなりません。
この更地価格及び契約減価後の土地価格が本
当に適正に求められていなければどんなに借地
権・底地割合が適正に求められても最終的な借
地権価格・底地価格は適正な価格とはいえませ
ん
一般的には、その土地価格に単純に相続税路
線価の一律ＯＯ％と求めていますがそれぞれの
権利態様、契約内容等によ り価格は異なります。
我々専門家はこの相続税路線価による価格は
権利態様及び契約の個別性を反映 してないの
で参考価格としか取り扱いません。
ですから、適正でかつ第三者に立証できる本来
の不動産マーケットでの市場価格を適切に求め
なければなりません。 この価格を求められるの
は不動産鑑定士による不動産鑑定評価なのです
例えば下記の例に置き換えて説明します。
ここに高価なコーヒカップと皿があります。カッ
プを借地権、皿を底地とします。カップと皿が
一対で本来の価値、効用を発揮しているのが
別個になってしまえば、本来の価値、効用は
出ず、価値それに伴う価格も半減してしまうと
いうことと同じなのです。
それぞれの単独利用の場合は満足いく状態で
はなく、単独での借地権価格、底地価格を合算
しても元の所有権価格の１００％にならないので
す。
このように権利の個別性が強いので適正な時価
・価格を安易に求めていますが、その権利の 内
容等を含めて把握し、価格求めることは非常 に
難しいのです。このような場合こそ不動産鑑定士
の出番でよく利用されています。
一番メリットがある取引
実際の取で引等（借地権と底地を一体での取引）
では 完全所有権割合−（単独利用の場合の借地権割合＋単独利用の場合の底地割合）＝
差額割合すなわちこのアルファー部分を借地人、
地主双方がお互いの立場を認め合い利用し合う
ことで単独利用以上での価格で取引ができるの
す。
このようなことを含めて双方よりよきメ リットを享
受してのアドバイスが出来るのは不動産鑑定士
です。
ぜひ、悩むことなく気軽にご相談下さい。
栄光神奈川鑑定
不動産鑑定士 田邉 勝也
０４５−５３４−９７７８
０９０−７４１ー９８０６
相続税申告の場合、遺産分割の場合の価格
は不動産市場で成立する価格・時価です。
相続税申告担当税理士さんの相続税申告での
評価は国税当局が出している財産評価基本通
達による相続税路線価評価をもって時価評価と
しています。
この方法で求められた価格もそれなりに意義が
ありますが現実は評価上での限界があり、不動
産市場で売買が成立する時価を反映し切れない
場合が多くあり、不動産市場では安い価格なの
に相続税路線価方式での評価では高い価格に
なってしまい、結果的には納税者が課徴負担を
しているケースがあります。
不動産の個別的減価（不整系地、無道路地、広
大地等） がある不動産は不動産市場で成立す
る価格は相当低い価格でないと売買できません。
しかし、相続税路線価方式は国税当局の担当
官及び税理士さんが簡便的に画一評価する方
式ですから不動産市場で売買が成立する価格
まで減価できないので高値評価されてしまって
います。
この結果、過大納付になってしまっているのです。
再度申しときます。相続税評価で求める価格は
不動産市場で成立する時価で相続税路線価で
求めた価格ではありません。
又、相続税申告はしなくても遺産分割の場合で
も、不動産の評価が重要です。この場合でも、上
記と同じく、財産評価基本通達 による評価法が
最適と言われ実行されていますがこの方法で求
められた価格で配分してしまいますと適正な時
価が反映されてない価格で評価されしまいます
ので公平な配分が出来なくなくなってしまいます。
この点をよく理解して下さい。
これを防ぐには、不動産鑑定士による不動産鑑
定評価が最善です。
争続にならないで円満な遺産相続が達成でき喜
ばれています。
更に、節税の方法としていろいろな対策を講じま
すが、私からしますと税理士選びが最大の節税
になると思っています。
現実、不動産評価、不動産市場に精通して適正
な不動産時価を求められる税理士さんは少ない
です。
でも顧問税理士で信頼してますのでと相続財産
評価をしてもらい申告、遺産分割対応をお願い
するケースがほとんどです。
しかしその税理士さんは相続財産（主に土地）
評価はしてなく苦手ですから税務当局に通りが
いいような評価し申告しているかもしれません。
それが後でわかってしまうのです。申告後払い
すぎの相続税が戻せる相続税還付制度があり、
更正手続きのために再評価されるので、そのい
い加減さが暴露されてしまい相続人からは信頼
をなくし、最悪な場合は損害賠償を請求された
税理士さんもいます。
こんな状況ですから不動産に精通した税理士さん
を選ぶことと、そして相続税申告及び遺産分割を
税理士さんに依頼する場合は特殊な土地は不動
産鑑定士に評価してもらい、申告は税理士さんに
してもらうよにお願いして下さい。
当初の相続評価如何によって節税効果が大きく異
なってしまいます。
ぜひ、不動産鑑定士に相談下さい。
私共は、不動産鑑定士と不動産に強い税理士
とタイ アップして総合的な対応をさせて頂きます。
横浜市西区中央１−３５−５−901号
栄光神奈川鑑定
不動産鑑定士 田邉勝也
ＴＥＬ ０４５−５３４−９７７８
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簡単に土地評価の○○％と決めて求められ
るものではあません。賃貸借契約内容、 地代
等によって異なります。
ですから今問題になっている原因をしっかり分
析し求めませんと双方も納得いかないでしょう
論拠を持ってそれぞれの価格を求められるの
は不動産鑑定士しかいません。
・ 更新料・建替承諾料・立退料等の一時金
の考え方等を知っていると得です。
基本は不動産市場で成立する時価なのです。
相続財産基本通達の相続路線価に基づいた
価格ではありません。
不動産は個別性が強いので取引においては
それぞれの立場で評価し、主張するのでまと
まりません。
売買、交換をスムーズに実行するには、客観
性・公平性が維持出来なければなりません。
取引において第三者に立証できる時価を求め
られるのは不動産鑑定士です。
ぜひ、不動産鑑定評価を活用して下さい。
横浜市西区中央１−３５−５−９０１号
栄光神奈川鑑定
（旧）田邉勝也不動産鑑定士事務所
ＴＥＬ ０４５−５３４−９７７８
０９０−９５６４−６１２１
ｅ−ｍａｉｌ :k-tanabe@kme.biglobe.kme.ne.jp
相続税還付とは何か知っていますか。
一度納めた相続税が税理士さんの評価能力
及び評価上の限界から過大評価され、その結
果過大納税される場合が多くあります。
日本の税制のうち、相続税申告は自己申告納
税制度をとっていますから、過大納税されてて
も 更正及び嘆願手続きをして税務署が認めな
い限り税金は戻ってきません。こ
これからのことがポイ ントです。しかし一定期間
（１年１０ｹ月以内であれば（更正、５年１０ｹ月で
あれば嘆願）であれば土地の再評価によって、
更正、嘆願の手続をすると納め過ぎた税が戻っ
てくるのです。
還付金も何千万円とか普通ではありません。
この原因は当初の相続税申告時の土地の評
価がいい加減であったからです。
うちは信頼している税理士さんにお願いしたか
ら大丈夫と思っている方が多いのですが、この
ような方を含めて大方が還付される状況です。
本来、不動産の評価は不動産鑑定士がすれば
このようなことが起こらず納税者も一番言い結
果が得られるのです。
そして、この相続税還付の評価、更正手続きを
別の税理士が行っているのです。私ども不動産
鑑定士の立場で見るに税理士が再評価をする
限りでは、当初申告をした税理士さんの評価上
のあら探しをしていることになってしまい、適正
な時価まで評価することにならないのです、
ですから、評価は不動産鑑定士にしてもらい、
申告は税理士さんにセットでお願いすることに
なります、
もっと、不動産鑑定士を利用し節税して下さい
このことを知った限りはそのままにしておく
必要はありません。 どうぞご相談下さい。
横浜市西区中央１−３５−５−９０１号
栄光神奈川鑑定
（旧）田邉勝也不動産鑑定士事務所
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広大地の時価評価とは何かご存知ですか。
相続財産の土地が広大地か否かの判定が難し
く、税務申告等で広大地にも関わらずこの広大
地の減価がされず納付しているケースが多くあ
り課税上の評価額の差異が生じ、納税額に大き
な影響が生じます。
この判定にお悩みの税理士さん、この判定は不
動産鑑定士による広大地判定の意見書を活用し
た方が税務当局の通り がいいいのです。
それと上記５の相続税還付と同じく既に相続税
申告した方注意して下さい。
不動産評価で特に広大地の判定が難しいので
減価を適用せず、それと道路摂動が悪い土地
不整形地等の特殊な不動産も不動市場の時価
と比べると過大評価され結局は過大に納税して
いることになっているのです。
どうぞこの際ご検討してはどうでしょうか
「人口減少時代」「不動産過剰時代」に突入し、
土地を持っていればいい時代は終わりました。
しかし、安易な有効活用はしな いで下さい。
その不動産存する地域、その土地の特性を
よく分析しないで有効利用しては失敗してし
まいます。建物を建てたから相続対策になる。
それも一理あるが、最終的には、収益性が
維持できなければ何も効果はないのです。
ですから、収益性がないような活用をしては
いけません。この判断は一般の方は難しく、
不動産鑑定士に判断のアドバイスを受けた
方が最善です。
収支計算の中で大きな費用負担は建物建
築費（借り入れの依存度による）です。
請負金額が業者によってまちまちですから
安易に発注しては家賃収入対しての建物建
築費負担率が高くなって失敗してしまうケー
スが多くあります。
有限会社栄光ライフコンサルタンツ
栄光神奈川鑑定
(旧） 田邉勝也不動産鑑定士事務所
不動産鑑定士 田邉 勝也
連絡先 ０４５−５３４−９７７８
０９０−９５６４−６１２１
不動産鑑定士が下記の方々をサポートさせて頂きます
安い地代収入しかなく、更新料、借地上の
建物の建て替え時の建て替え承諾料等の
一時金の請求もしない地主さん、
非常に収益率の悪い土地利用です。
先祖からの土地で安易に売却をせず、土
地をもっていることはすばらしい努力の賜
物ですが、これからは増税時代の中で的
確な対策を打っていかないと無駄な税金
で国に取られてしまいます。
それと所有地の有効活用、相続税の節税
の為にマンション等を建築するケースが多
いが事業としての的確な収支のシュミレー
ションが出来てなく、安易な計画で実行し
ていることで最悪な状況になってしまってい
る地主さんも多くいます。
私どもは皆様方の為に建築前からこのよう
なことがおこらないように不動産の総合アド
バイザーとしてサポートさせて頂きます。
借地人
土地を借りている立場で、現状のから
皮 してみませんか。
借地契約を存続していくのか。
借地権を地主、ないしは、第三者に売却
しようと思っている方
無駄な売却方法をせず、効率的かつ、収
益率の高い売却・交換をしませんか。
私どもが皆様の的確なアドバイザーとし
て頑張らせていただきます。
遺産分割・相続をされる方、税理士さん
不動産鑑定評価を併用した方が相続人
にとって最も有利です。
遺産分割の目的は節税ではなく、相続
間の公平な配分です。その為には公平
中立な不動産鑑定評価を併用して紛争
がおこらない対策に利用して下さい。
次に、相続税を支払う地主さん、無駄な
税金を支払わないでで下さい。
的確な対応をしていかないと無駄な税
金を課せられてしまいます。相続財産
の中で特に土地の評価額を下げる方法
を取ってください。その為には相続税に
強い税理士を選ぶことが節税の第一です。
そして特殊不動産の評価を不動産鑑定
評価を併用すれば節税は万全です。
相続の手続きを中心にされていますが
節税はの第一は土地の評価を下げる
ことにつきて、合法的な中でこちら側が
分割等をして下げることも可能なのです。
これが出来るのは実務経験がなければ
出来ません。
どうぞ不動産鑑定士を利用して下さい。
既に相続税申告をされている方、相続財産
（土地）評価経験が少ない税理士さんの申告で
過払い納付をほとんどの納税者がされています。
５年内での申告であれば再度評価し、更正及
び嘆願請求すれば大方還付されているのが
現状です。
宅建業者さん、司法書士さん、他の有資格者
で既に相続税の申告をされた相続人をご紹介
下さい。共同事業をしませんか。
・不動産（土地・建物、借地・底地 、
同族会社間、親子間等）を売買
されようとしている方
地主さん、借地人さん、不動産取引関係者の方,
全てにおいて不動産鑑定評価は必要ないでしょ
うが、第三者、金融機関、税務署等に立証するに
は不動産鑑定評価が必要になってきます。
ぜひ不動産鑑定評価書、不動産調査報告書、
意見書等を使って売買等に役く出たせて下さい。
日本の不動産市場では一物四価というように
複数の土地価格が存在し、本来の時価を求め
ることは難しくなっています。
不動産の時価が不動産取引等の基本です。
もっと不動産鑑定を身近に利用され他方が全
ての面で得策です。
不動産鑑定評価をしたお陰で大損をしなくて良
かったと喜ばれている方、逆にあの時、不動産
鑑定評価をしておけば良かったと後悔されてい
る方もいます。
不動産鑑定評価をすると金がかかるとの理由で
敬遠されてる方がいますが評価をしたメリットを
考えると絶対に評価すべきです。簡易な評価も
あります。不動産鑑定士が他の専門家とタイア
ップして責任をもって対応させて頂きます。
まずは、ご相談下さい・
栄光神奈川鑑定
不動産鑑定士 田邉勝也
ＴＥＬ ０４５−５３４−９７７８
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不動産鑑定士の田邉勝也が皆様、相
続・遺産分割、相続税還付、借地・底
地、家賃値下げ対応 等での無料相談
を実施しています。
税務 等専門分野はその道の専門家と
タイアップしてお答えします。
不動産は高価な物件で、あるにも関わらず価格
についてはわからないかとは思いますが、人任
せですから適当に処理され、大損しているのが
現状です。
大損しない為にも、その不動産の本質を知ると
共にその不動産の真の時価（相続税路線価か
ら求めた価格、公示価格を規準して求めた価格
ではない）を自らが把握してなければいけませ
ん。
でも自ら求めることは非常に難しいです。
そこで大方の方は不動産業者や税理士に委託
しています。それはそれでいいのですが、一方
的に処理されてしまいます。
ここでの対応を円満にし、あなた自身が納得す
るには、不動産鑑定士による不動産鑑定評価し
真の時価を求めるしかありません。
不動産はいろいろな問題が発生して います。
不動産鑑定士として他の資格者とも 共同し問
題解決に取り組まさせて頂きます。
どうぞご気軽にご相談下さい。
栄光神奈川鑑定
（旧）田邉勝也不動産鑑定士事務所
有限会社栄光ライフコンサルタンツ
不動産鑑定士 田邉 勝也
連絡先 ０４５−５３４ー９７７８
０９０−９５６４−６１２１
不動産、相続、借地権・底地のことなら不動産鑑定士が総合的サポートをさせて頂きます
長年の経験・実績がある不動産鑑定士
田邉勝也が信頼性、立証性が高い不動
産鑑定評価・コンサルをさせて頂きます。
日本の場合、不動産の評価は不動産業者さん、
税理士さんでもできます。
私はその価格を全面的に否定する訳ではありません
が真の適正な時価を求価められるのは不動産鑑定士
による不動産鑑定評価が唯一なのです。
不動産鑑定士による不動産鑑定評価は単なる 評価
査定ではなく、専門家よって求られた鑑定評価で、客
観性 、説得性、立証性がありますので納得でき、安心
できます。
例えば、相続税の申告の場合、納税者は大方、税金
のことです から税理士さんへお願いします。
これは当然であります。ここからが問題なのです。
相続財産のうち 主たるものは不動産です。
現金、金融資産はその物の価値で換算されるので
問題ないのですが、不動産は種々類型の個別性が
ある不動 産が多く、不動産鑑定士でもその不動産の
真の価格を鑑定価するのに悩むくらい難しいのです。
それが相続税の申告では不動産に精通してない税
務当局の担当官の方々、税理士さんにでも簡易に評
価が出来るようにと税務当局が定めた相続税財産評
価基本通達の相続税路線 価方式を採用します。
全ての不動産とは言いませんが、 特に特殊不動産で
市場性がな く低価格でしか取引がが出来ない不動産
については、税理士さんは不動産市場の売買価格を
把握できませんから簡便な評価で求め申告しますので
上記の市場価格に比べ過大評価されてしまって いる
のです。 特に相続財産の土地は合法的に評価額を下
げて申告すべきのに逆に高値評価での申告になって
いるのが現状です。
これを知らないのが納税者です。
最近問題になってきてこの過大評価による相続税の納
め過ぎた税金の還付がされるようになったのす。
国税の税務当局も相続税申告時の不動産の評価が
いい加減で、損害賠償事件が発生したりしている事実
を認め、一定期間内（５年）において再評価し更正及び
嘆願手続きをすれば既に過大納税された相続税が還
付されるように制度化したのです。
皆さん、これが現状なのです。
恐ろしいです。
日本納税申告は自己申告納税制をとっていますから
収めすぎだからと税務署からはその通知はなく 過大
納税のままになってしまいます。
それも更正手続きをし ない限り還付されないのです。
納税者は担当税理士さんを信じてますからこのような
過大評価しているなんて思ってもいないのです。
更に私が憤慨しますのは当初申告での過大評価を種
に同業者の税理士が更正申請での当該地の再評価を
し相続税の還付申請して多額の報酬を得ているのです
この現状の根源は相続税申告の不動産評価を経験
不足の税理士さんが行っているからなのです。
この現状を打破するには、相続財産のうちもっともウエ
イトが高い特殊な不動産の評価は不動産鑑定士によ
る鑑定評価をするように義務化しなればいけません。
でも、
最近、評価上の問題が多発 しており税理士さんの
不当評価に損害賠償をつきつかれたこともあり、、評
価に不慣れな税理士さんは不動産鑑定士による鑑
定評価を併用され、申告される方が増えて います。
税理士さんも出来ないことはせずその道のプロであ
る 不動産鑑定士に評価してもらった方が税理士さん
も、納税者さんも安心です。
もっとわれわれ不動産鑑定士の知名度を高め、正し
い評価の方向にもっ ていかなければいけないと思い
ます。
それでないと無知で、知らない相続人が餌食になって
しまいます。
相続税還付も当初の相続税申告、遺産分割の場合
底地・借地権の売買・交換等 の基本はその不動産価
格・時価です。誰がどう評価するかによって節税・公平
も決まってしまうと言っても過言ではありません。
よって、不動産業者さん、税理士さん任せでなく、本
当に不動産に精通している不動産鑑定士、税理士さん
を選任しないと大損してしまいます。
私は不動産鑑定士ですから不動産鑑評価を中心に業
務展開していますが、皆様からご相談を受けた不動産
に係わる課題 、悩みをお聞きし長年の経験 と実績を生
かし、的確なアドバイス、サポートをさ せて頂きます。
このホームページを通して今後引き続き皆様にお役に
立つ情報を提供させて頂きます。
どうぞ関心のあるページへ進んで下さい。きっとお役
にたつ情報があります。
不動産鑑定評価を利用するメリット
幣事務所の概要
お問い合わせ
幣事務所ホームページを問い合わせて頂き真にありがとうございます。
まずはご相談下さい。
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来年度、相続税が増税されます。何もせず対応が遅れ
無駄な税金を取られては大損です。
事前対策、発生後の対策は的確な対策を講じなければ
なりません。
それには的確なアドバイザーの指示を受けることが先
決です。
的確なアドバイザーとは不動産に強い税理士さん、そ
れと実績がある不動産鑑定士であると思います。
私は相続税の不動産(土地、建物等）の真の時価(価
格）を税理士とは違った立場で不動産鑑定士として鑑
定評価します。それと併せて相続税のアドバイスさて
頂きます。 不動産に精通してなく、相続税申告評価
を経験してない税理士さん任せでは怖いです。
私どもは相続に強い税理士さんとタイアップし総合
的に中立・公平な的確な評価、申告をさせて頂き
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不動産鑑定士 田邉 勝也
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家賃減額サポート 固定経費削減が経営安定に
継続家賃減額サポート
継続家賃減額サポートとは
単に家賃値下げを貸主に強要するのでなく、双
方にとって、利益が最大化することが目的です。
貸主は現在の不動産賃貸市場を良く知っており、
テナントが退去されることが一番怖いのです。
それは、借主の退去になれば空室滞留期間は長
引き、契約家賃は現行賃料より低い賃料にならざ
るを得ません。その上、広告費用等が嵩みます。
このような状況は現行の賃貸借当事者間で家賃
交渉をする余地はないのです。
貸主にとっては最悪です。
ですから、貸主は退去されては困るので借主と
適正賃料で継続使用をしてもらう方向にきます。
固定経費削減＝家賃減額＝経営安定
デフレ経済下で企業は安定経営、企業再生の為に、
様々な経費削減されています。
固定経費の中で大きな割合を占めるのは人件費で
すある程度の人件費削減は必要ですがこれを継続
して実行すると社員の士気が低下し、売り上げ等に
影響してしまいます。
ですから、この人件費の継続的な削減は困難です。
現状では、「家賃の減額、値下げ」が有効な固定経費
削減策と言えます。
日本の賃貸市場の現状
バブル崩壊、その後のアメリカの大手証券会社リーマ
ンブラザースの破綻に端を発した世界大不況は日本
の不動産市場においても大きな影響を与え、地価は
下落し、賃貸市場も地価暴落程ではないが空室率は
高まり、新規賃料（家賃）は下落傾向にあります。
このような現象の中で継続賃料は契約当初の家賃を
高いとは思っても支払い続けているテナントが多いの
が現状です。
何故、借主は高い家賃を払い続けるのか
固定経費が企業経営を圧迫しなんとか家賃減額を
してもらいたいが下記の理由で実行されてない。
家賃減額はできないだろうという最初からの思い
込み
家賃減額をすると貸主と折り合いがまずくなると
いう思い込み
家賃減額交渉ができる人材がいない
家賃減額が固定経費削減になり、企業
の利益増大に 大きな貢献をします。
家賃減額の前向きな取り組み
何故、家賃減額・値下げができるのか
貸主・借主は対等な立場にいる
建物賃貸借契約は双務契約で貸主は不動産を貸
す対価として家賃を徴収し、借主は家賃を払うこと
で不動産を利用できる対等な立場にあります。
借主は借地借家法の主旨に基づき｢賃料の減額の
請求権」をもっています。
借地借家法第３２条（借賃増減請求権）
それには家賃減額、値下げする根拠を分析した不動産
鑑定士による適正家賃調査書及び減額請求書を作製し、
交渉も専門家のアドバイスを受け交渉しなければ家賃の
値下げは出来ません。
不動産鑑定士を持つ栄光神奈川鑑定は家賃改定の理
論的根拠をもって家賃減額サポートに協力させて頂き
ます。
栄光神奈川鑑定
不動産鑑定士 田邉 勝也
ＴＥＬ ０４５−５３４−９７７８
ＦＡＸ ０４５−５３４−９７８５
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