不動産鑑定士　田邉勝也は不動産の総

合アドバイザーです。

特に、相続時、借地権・底地等の

交換、同族会社間等での不動産売買、

及び相続税還付での時価評価・コンサ

ルを専門業務としています。

更には他の専門家とタイアップして皆

様のご相談にお答えさせて頂きます。 

詳しくは、下記のバナーか、先の「こん

な場合にみなさまのお役に立たせて頂

きます。」のバナーをクリックして下さい。

 

 

 

 

 

 

 

　

　

不動産は高価な物件です。

それぞれの法的な権利内容及びその

不動産の真の価格・時価を的確に 把

握せず 、自らが納得しないまま、人任

せにしての取引等に望み大損していま

す。

後になって、多少の鑑定評価の金銭

負担はあっても不動産鑑定士による

不動産鑑定評価をしておけば良かった

と後悔している方が多くいます。　

その不動産の真の時価を把握し、的

確な対応がされているか否かによっ

てそ の人の人生が大きく変わってしま

う位重要なことなのです。

　

不動産の全ての基本は不動産市場で

の時価、価格ですが現実はいろいろな

価格が混乱し、真の時価 を求めること

が一般の人には難しくなってきていま

す。

安易に人任せにせず、その道の専門

家である不動産鑑定士のアドバイスを

受け、 自分自身が納得してから行動し

て下さい。

 

不動産業者、税理士さんは評価はでき

ますが、その評価された価格は顧客さ

ん向けの価格で、価格に対する責任は

ありません。

それに対して、不動産鑑定士による不

動産鑑定評価格は不動産業者さんが

評価した価格、税理士さんが相続税路

線価に基づいて評価した価格に比べ

価格の信憑性、 重要性が異なります。

 

その不動産の価格に対して納得でき、

自身をもって不動産業者さんに対応

することも可能で、第三者に立証ない

しは説明するにはその不動産の時価

を公正・中立な立場で評価が出来る

不動産鑑定評価を活用した方が得策

です。

皆様の不動産総合アドバイザーとして

お役にたたさせて頂きます。 

まずは、ご相談下さい。

　　　　　

　　栄光神奈川鑑定

　　（旧 ）  田邉勝也不動産鑑定士事務所   　

　　（関係会社）有限会社栄光ライフコンサルタンツ

　　　　　　不動産鑑定士　

　　　　　　不動産カウンセラー　　　　田邉　勝也

　　　　　　　　

　　　　　　　　ＴＥＬ　０４５−５３４−９７７８

　　　　　　　　　　　　０９０−９５６４−６１２１

　　　　　　　　ＦＡＸ　０４５−５３４−９７８５　

　　　　　　　　k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

 

　

 

　　

　。 借地権・底地の売買、交換する場合の基本は

　　　その不動産の時価なのです

　　上記のような場合、どうされていますか。

　　まずは、借地権及び底地の時価を求めるに当

　　たっては 基礎となる更地価格か契約減価後の

　　土地価格を適正に求めなければなりません。

　　この更地価格及び契約減価後の土地価格が本

　　当に適正に求められていなければどんなに借地

　　権・底地割合が適正に求められても最終的な借

　　地権価格・底地価格は適正な価格とはいえませ

　　ん

　　一般的には、その土地価格に単純に相続税路

　　線価の一律ＯＯ％と求めていますがそれぞれの

　　権利態様、契約内容等によ り価格は異なります。

　　我々専門家はこの相続税路線価による価格は

　　権利態様及び契約の個別性を反映 してないの

　　で参考価格としか取り扱いません。

　　ですから、適正でかつ第三者に立証できる本来

　　の不動産マーケットでの市場価格を適切に求め

　　なければなりません。 この価格を求められるの

　　は不動産鑑定士による不動産鑑定評価なのです

　　

　　　例えば下記の例に置き換えて説明します。

　　ここに高価なコーヒカップと皿があります。カッ

　　プを借地権、皿を底地とします。カップと皿が

　　一対で本来の価値、効用を発揮しているのが

　　別個になってしまえば、本来の価値、効用は

　　出ず、価値それに伴う価格も半減してしまうと

　　いうことと同じなのです。

　　それぞれの単独利用の場合は満足いく状態で

　　はなく、単独での借地権価格、底地価格を合算

　　しても元の所有権価格の１００％にならないので

　　す。

　　このように権利の個別性が強いので適正な時価

　　・価格を安易に求めていますが、その権利の 内

　　容等を含めて把握し、価格求めることは非常 に

　　難しいのです。このような場合こそ不動産鑑定士

　　の出番でよく利用されています。

　　

　　実際の取で引等では

　　元の完全所有権割合−（単独利用の場合の借

　　地権割合＋単独利用の場合の底地割合）＝

　　差額割合すなわちこのアルファー部分を借地人、

　　地主双方がお互いの立場を認め合い利用し合う

　　ことで単独利用以上での価格で取引ができるの

　　す。

　　このようなことを含めて双方よりよきメ リットを享

　　受してのアドバイスが出来るのは不動産鑑定士

　　です。

　　ぜひ、悩むことなく気軽にご相談下さい。

　　　　　　　

 　　　　　　　　栄光神奈川鑑定

　　　　　　　　不動産鑑定士　　田邉　勝也

　　　　　　　　　０４５−５３４−９７７８

　　　　　　　　　０９０−７４１ー９８０６

　  　　　　　　　k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

　　

　

　　

      

　　相続税申告の場合、遺産分割の場合の価格

　　は不動産市場で成立する価格・時価です。

　　しかし、相続税申告担当税理士さんの相続税申

　　告での評価は国税局が出している財産評価基

　　本通達による評価で時価を求めています。

　　この価格もそれなりに意義がありますが現実は

　　評価上での限界があり、不動産市場での時価を

　　反映し切れていません。

　　不動産の個別的減価（不整系地、無道路地等）

　　がある不動産は不動産市場で成立する価格に

　　比べ評価上の限界から価格減価できないので

　　 高値評価されてしまっています。

　　この結果、過大納付になってしまっているので

　　す。

　　相続税評価で求めている価格は不動産市場で

　　成立する時価です。

　　又、遺産分割でも、不動産の評価が重要でこの

　　場合でも、上記と同じく、財産評価基本通達 に

　　よる評価法が最適と決められていますがこの方

　　法で求められた価格で配分してしまいますと適

　　切な時価で評価されていませんので、公平性を

　　維持できなくなってしまいます。

　　この点をよく理解して下さい。

　　

　　更に、節税の方法としていろいろな対策を講じま

　　すが、私からしますと税理士選びが最大の節税

　　になると思っています。

　　現実、不動産評価、不動産市場に精通して適正

　　な不動産時価を求められる税理士さんは少ない

　　です。

　　でも顧問税理士で信頼してますのでと相続財産

　　評価をしてもらい申告、遺産分割対応をお願い

　　しているのです。

　　しかしその税理士さんは評価のことは苦手です

　　から税務当局に通りがいいように適当に評価し

　　申告しているかもしれません。

　　それが申告後、相続税還付制度があり、更正手

　　続きのために再評価されるので、そのいい加減

　　さが暴露されてしまい相続人からは信頼をなくし、

　　最悪な場合は損害賠償を請求された税理士さん

　　もいます。

　　こんな状況ですから不動産に精通した税理士さん

　　を選ぶことと、そして相続税申告及び遺産分割を

　　税理士さんに依頼する場合は不動産鑑定士に評

　　価してもらい、申告は税理士さんにしてもらうよに

　　お願いして下さい。

　　

　　当初の相続評価如何によって節税効果が大きく異

　　なってしまいます。

　　ぜひ、不動産鑑定士に相談下さい　。

　　私共は、不動産鑑定士と不動産に強い税理士

　　とタイ アップして総合的な対応をさせて頂きます。

　　　　

 　　　　　横浜市西区中央１−３５−５−901号

 　　　　　　栄光神奈川鑑定

　　　　　　不動産鑑定士　　田邉勝也

　　　　　　　　　ＴＥＬ　０４５−５３４−９７７８　　

　　　　　　　　　　　　　０９０　９５６４−６１２１　 

　　　  　　　　　　k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

 

 

　　

　

 　　

　　　簡単に土地評価の○○％と決めて求められ

　　　　るものではあません。賃貸借契約内容、 地代

　　　　等によって異なります。

 　　　　ですから今問題になっている原因をしっかり分

　　　　析し求めませんと双方も納得いかないでしょう

　　　　論拠を持ってそれぞれの価格を求められるの

　　　　は不動産鑑定士しかいません。

　　　　

         　・　更新料・建替承諾料・立退料等の一時金

　　　　　　　の考え方等を知っていると得です。　　　　

　　　　 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　

　　　基本は不動産市場で成立する時価なのです。

　　　相続財産基本通達の相続路線価に基づいた

　　　価格ではありません。

　　　不動産は個別性が強いので取引においては

　　　それぞれの立場で評価し、主張するのでまと

　　　まりません。

　　　売買、交換をスムーズに実行するには、客観

　　　性・公平性が維持出来なければなりません。

　　　取引において第三者に立証できる時価を求め

　　　られるのは不動産鑑定士です。

　　　ぜひ、不動産鑑定評価を活用して下さい。

　　　

　　　　・不動産の同族会社間、会社役員との売買

         ・借地権・底地の売買・交換

　　　　・親子等の親族間での不動産の交換

　　　　・離婚、財産分与で失敗しない方法　

 

 　　　  横浜市西区中央１−３５−５−９０１号

　　　   栄光神奈川鑑定

　　　  （旧）田邉勝也不動産鑑定士事務所

　　　　　ＴＥＬ　０４５−５３４−９７７８

　　　　　　　　　０９０−９５６４−６１２１

　　　　　ｅ−ｍａｉｌ :k-tanabe@kme.biglobe.kme.ne.jp

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　

　　　　相続税還付とは何か知っていますか。

　　　　

         一度納めた相続税が税理士さんの評価能力

　　　　及び評価上の限界から過大評価され、その結

　　　　果過大納税される場合が多くあります。

　　　　日本の税制のうち、相続税申告は自己申告納

　　　　税制度をとっていますから、過大納税されてて

　　　　も 更正及び嘆願手続きをして税務署が認めな

　　　　い限り税金は戻ってきません。こ

　　　　これからのことがポイ ントです。しかし一定期間

　　　　（１年１０ｹ月以内であれば（更正、５年１０ｹ月で

　　　　あれば嘆願）であれば土地の再評価によって、

　　　　更正、嘆願の手続をすると納め過ぎた税が戻っ

　　　　てくるのです。

　　　　

　　　　 還付金も何千万円とか普通ではありません。

　　　　この原因は当初の相続税申告時の土地の評

　　　　価がいい加減であったからです。

　　　　うちは信頼している税理士さんにお願いしたか

　　　　ら大丈夫と思っている方が多いのですが、この

　　　　ような方を含めて大方が還付される状況です。

　　　　本来、不動産の評価は不動産鑑定士がすれば

　　　　このようなことが起こらず納税者も一番言い結

　　　　果が得られるのです。

　　　　そして、この相続税還付の評価、更正手続きを

　　　　別の税理士が行っているのです。私ども不動産

　　　　鑑定士の立場で見るに税理士が再評価をする　

　　　　限りでは、当初申告をした税理士さんの評価上

　　　　のあら探しをしていることになってしまい、適正

　　　　な時価まで評価することにならないのです、

　　　　ですから、評価は不動産鑑定士にしてもらい、

　　　　申告は税理士さんにセットでお願いすることに

　　　　なります、

　　　　もっと、不動産鑑定士を利用し節税して下さい

　　　　　

　　　　このことを知った限りはそのままにしておく

　　　　必要はありません。 どうぞご相談下さい。

      　

          横浜市西区中央１−３５−５−９０１号

　　　　　栄光神奈川鑑定

　　　　（旧）田邉勝也不動産鑑定士事務所

　

　　　　　　ＴＥＬ       045-534-9778

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          ｅ-ｍａｉｌ  k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

　　　　　

　　　　　　　

　　　

　　　　広大地の時価評価とは何かご存知ですか。

　　　相続財産の土地が広大地か否かの判定が難し

　　　く、税務申告等で広大地にも関わらずこの広大

　　　地の減価がされず納付しているケースが多くあ

　　　り課税上の評価額の差異が生じ、納税額に大き

　　　な影響が生じます。

　　　この判定にお悩みの税理士さん、この判定は不

　　　動産鑑定士による広大地判定の意見書を活用し

　　　た方が税務当局の通り がいいいのです。

　　　それと上記５の相続税還付と同じく既に相続税

　　　申告した方注意して下さい。

　　　不動産評価で特に広大地の判定が難しいので

　　　減価を適用せず、それと道路摂動が悪い土地

　　　不整形地等の特殊な不動産も不動市場の時価

　　　と比べると過大評価され結局は過大に納税して

　　　いることになっているのです。

　　　どうぞこの際ご検討してはどうでしょうか

　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　

　　　「人口減少時代」「不動産過剰時代」に突入し、

　　　　土地を持っていればいい時代は終わりました。

　　　　しかし、安易な有効活用はしな いで下さい。

　　　　その不動産存する地域、その土地の特性を

　　　　よく分析しないで有効利用しては失敗してし

　　　　まいます。建物を建てたから相続対策になる

　　　　それも一理あるが、最終的には、収益性が

　　　　維持できなければ何も効果はないのです。

　　　　ですから、収益性がないような活用はしない

　　　　で下さい。

　　　　収支計算の中で大きな費用負担は建物建

　　　　築費（借り入れの依存度による）です。

　　　　よって、家賃収入対しての建物建築費負担

　　　　率を考慮しないと失敗します。

　　　　

　

　　　　　　　

　　　・不動産鑑定士とは　

　　　・不動産鑑定士を利用するメリット

　　　・不動産鑑定評価の費用　

　　　・幣事務所の概要

　　　・事務所案内

　　　・お客の喜びの声

　　　・幣事務所の強み

　　　・お問合せ

　　　　　

　　

 　　　　　　有限会社栄光ライフコンサルタンツ

 　　　　　　栄光神奈川鑑定

　　　　　　(旧）　田邉勝也不動産鑑定士事務所　

　　　　

　　　　　　　　　不動産鑑定士　田邉　勝也

　　　　　　　　　連絡先　０４５−５３４−９７７８

　　　　　　　　　　　　　　　０９０−９５６４−６１２１

　　　　　　　　k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　・ 相続税還付を活用したい方　

　　　・不動産（土地・建物、借地・底地

　　　　同族会社間、親子間等）を売買され

　　　　ようとしている方

　　　・ 有効活用をされようとしている方

　　　日本の不動産市場では一物四価とい

　　　うように複数の土地価格が存在し、本

　　　来の時価を求めることは難しくなってい

　　　ます。

　　　不動産の時価が不動産取引等の基本

　　　です。もっと不動産鑑定を身近に利用

　　　され他方が全ての面で得策です。

　　　不動産鑑定評価をしたお陰で大損を

　　　しなくて良かった。逆に、あの時、不動

　　　産鑑定評価をしておけば良かったと後

　　　悔されている方もいます。

　　　鑑定評価をすると金がかかるとの理由

　　　で敬遠されてる方がいますが簡易な評

　　　価もあります。不動産鑑定士が責任を

　　　もって対応させて頂きます。

　　　まずは、ご相談下さい・

　　 　不動産鑑定士の田邉勝也が皆様、相

　　　続・遺産分割、相続税還付、借地・底

　　　地 等での無料相談を実施しています。

　　　税務 等専門分野はその道の専門家と

　　　タイアップしてお答えします。

         不動産は高価な物件で、あるにも関わらず価格

　　　　についてはわからないかとは思いますが、人任

　　　　せですから適当に処理され、大損しているのが

　　　　現状です。

　　　　大損しない為にも、その不動産の本質を知ると

　　　　共にその不動産の真の時価（相続税路線価か

　　　　ら求めた価格、公示価格を規準して求めた価格

　　　　ではない）を自らが把握してなければいけませ

　　　　ん。

　　　　でも自ら求めることは非常に難しいです。

　　　　そこで大方の方は不動産業者や税理士に委託

　　　　しています。それはそれでいいのですが、一方

　　　　的に処理されてしまいます。

　　　　ここでの対応を円満にし、あなた自身が納得す

　　　　るには、不動産鑑定士による不動産鑑定評価し

　　　　真の時価を求めるしかありません。

　　　　不動産はいろいろな問題が発生して います。

　　　　不動産鑑定士として他の資格者とも 共同し問

　　　　題解決に取り組まさせて頂きます。

　　　　　どうぞご気軽にご相談下さい。

　　　　栄光神奈川鑑定

　　　　　（旧）田邉勝也不動産鑑定士事務所

　　　　　有限会社栄光ライフコンサルタンツ

　　　　　　不動産鑑定士　田邉　勝也

　　　　　　連絡先　０４５−５３４ー９７７８

　　　　　　　　　　　０９０−９５６４−６１２１

　　　　　　　　　k-tanabe@kme.biglobe..ne.jp

　不動産の評価は、不動産鑑定評価が

　唯一で、そこで求められる価格は信頼

　性、立証性が高い ので皆様から活用

　されています。

　

　日本の場合、不動産の評価は不動産業者さん、

　税 理士さんでもできます。

　私はその価格を全面的に否定する訳ではありま

　せんが真の適正な時価を求価められるのは不動

　産鑑定士による不動産鑑定評価が唯一です。

　不動産鑑定士による不動産鑑定評価価格は単な

　る 評価、査定ではなく、専門家よって求られた鑑

　定評価価格で、客観性 、説得性、立証性があり、

　納得でき、安心できます。

　例えば、相続税の申告の場合、納税者は大方、

　税金のことです から税理士さんへお願いします。

　これは当然であります。ここからが問題なのです。

　相続財産のうち 主たるものは不動産なのです。

　現金、金融資産はその物の価値で換算されるの

　で 問題ないのですが、不動産は種々類型の個別

性がある不動 産が多く、不動産鑑定士でもその不

動産の真の価格を鑑定価するのに悩むのです。

それが相続税の申告では不動産に精通してない税

務当局の担当官の方々、税理士さんにでも簡易に

評価が出来るようにと税務当局が定めた相続税財

産評価基本通達の相続税路線 価方式を採用します

から現実に合わない価格、特に特殊不動産で市場性

がな く低価格でしか取引が成立が出来ない不動産

は上記の市場価格に比べ過大評価されてしまって

いるのです。

これを知らないのが納税者です。

　最近問題になってきてこの過大評価による相続税

 の納め過ぎた税金の還付がされるようになったのす。

　国税の税務当局も相続税申告時の不動産の評価

　がいい加減であるとを認め、一定期間内において

　再評価し 一定の手続きをすれば既に納税された

　相続税が還付されるのです。

　

これが現状なのです。

日本納税申告は自己申告納税制をとっていますか

ら収め すぎとわかっても国からはその通知はなく

、過大納税のままになってしまいます。

ですから再申請し ない限り還付されないのです。 

 

　この現状の根源は相続税申告の不動産評価を経

　験不足の税理士さんが行っていること、更には、

　相続税還付のその不動産の再評価も同じ業界の

　税 理士さんが行っているケースが多いのです。

　

　相続財産のうちもっともウエイトが高い不動産の

　評価は不動産鑑定士による鑑定評価をしていれ

　ばこのようなこと は起こらないのです。

　

　最近は、税務当局もいろいろ評価上の問題が多

　発 しているので不動産鑑定士による鑑定評価を

　重視 されてきています。

　もっとわれわれ不動産鑑定士の知名度を高め、正

　しい道にもっ ていかなければいけないと思います。

　相続税還付も当初の相続税申告、遺産分割の場合

 　底地・借地権の売買・交換等 の基本はその不動産

　価格。時価ですから誰がどう評価するかにかかって

　います。

　よって、不動産業者さん、税理士さん任せでなく、本

　当に不動産に精通している不動産鑑定士、税理士

　さんを選任しないと大損してしまいます。  

　私は不動産鑑定士ですから不動産鑑評価を中心

　に業務展開していますが、皆様からご相談を受け

　た不動産に係わる課題 、悩みをお聞きし長年の

　経験 と実績を生かし、的確なアドバイス、サポート

　をさ せて頂きます。

　このホームページを通して今後引き続き皆様にお

　役に立つ情報を提供させて頂きます。

　どうぞ関心のあるページへ進んで下さい。きっとお

　役にたつ情報があります。

　　

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